文 | 新浪财经 徐苑蕾
5月17日，“央妈”给楼市连发三个大礼包，涉及取消房贷利率下限、下调最低首付比例以及下调公积金贷款利率等重磅政策（以下简称“517新政”）。
今天距离新政发布已近一周，市场及房企们又有何反馈？
新浪财经了解到，目前在广州已经有个别新房项目将首付降至15%，但是该项目销售人士称，如果最后银行按揭申请不下来，只能让客户退订或者补齐首付。“走一步看一步，我们也推迟了一些客户的网签时间，希望再观察银行对政策如何执行。”
商业贷款方面，一线城市银行也在静观其变，毕竟取消房贷利率下限的政策本质上需要银行让利。而在个别非一线城市，此前首套房贷利率最低已经达到3.1%的水平。
有房企人士称，银行之间的竞争很激烈，“517新政”全面落地后，大多数城市房贷利率可能还会下降30―40个基点。
15%首付？ 房企人士：银行敢接，我们敢卖
根据央行通知，首套房商业房贷最低首付比例不低于15%，二套最低首付比例不低于25%。“517新政”是首次在全国层面将首套房最低比例降至不低于15%，也是首套和二套房商业房贷最低首付比时隔8个月后再次降低。
去年8月，央行将全国层面最低首付比例政策统一为首套房20%和二套房30%，各地在此基础上因城施策自主决定政策下限。在“517新政”之前，除北上广深等8个城市外，其他城市均已选择执行20%、30%的全国底线政策。
“517新政”推出后，首套最低首付比例创历史新低。业内专家观点普遍认为，首付比例下调可缓解购房者首付环节资金压力，能够撬动总价更高的住房，从而刺激部分购房需求的释放，一定程度上提振市场情绪。
新浪财经注意到，在广州已经有头部房企在个别项目宣传时强调“15%首付上车”的政策。“银行能接，我们就这样卖。”一位房企内部人士表示，目前会接受只付15%首付的客户的认购，但是最后如果银行按揭申请不下来，只能让客户退订或者补齐首付。
“现在就是走一步看一步，我们也推迟了一些客户的网签时间，希望再观察银行对政策如何执行，目前为止一线城市的银行还没有正式公布执行15%的首付比例。”前述房企人士称。
而在非一线的城市，新浪财经了解到，在新政推出前，其实很多房企在当地的新房项目已经通过高评贷款这种不合规的方式，让购房者以一成甚至低于一成的首付购房。
所谓高评贷款，指的是将新房网签价抬高，从而让购房者从银行获得更多的贷款额度。比如原本200万元的新房网签价抬高至230万元，购房者原本需要付二成首付约40万元，贷款160万元，但通过高评贷款就可以拿到184万元的贷款，多出来的贷款差额最终则以商业折扣、装修基金等形式转回到购房者的银行卡里。
“房企合作的银行肯定知道房企的这种操作，我们也会建议客户准备两家不同银行的银行卡，用来转移开发商转回来的钱。这种做法本身是不合规的，但是有些客户不够首付或者想少付首付多贷款。”一位房企人士透露称。
因此多位房企人士普遍认为，“517新政”中降低首付比例的政策对非一线城市的楼市其实影响有限，而政策在一线城市及杭州等新一线城市如何落地才是值得关注的问题。事实上，从实际成交情况来看，“517新政”后，一线和新一线市场购房需求确实有所回暖。
中原地产研究院统计数据显示，5月18―19日，北京二手房日均成交再次突破1000套，基本达到2024年小阳春的热度，新建住宅成交量也出现了部分项目升温的现象。此外，作为新一线城市，5月9日官宣全面取消限购的杭州楼市也在新政后进一步激活。根据杭州贝壳研究院监测，新政首日杭州二手房咨询量较4月份日均增长54%，挂牌量较之4月份日均增长91%。
取消商贷利率下限，一线银行静观其变
除了下调首套房首付比例之外，央行还取消了首套和二套房商贷利率下限，各地因城施策确立房贷利率水平。此外，央行通知指出，下调公积金贷款利率0.25个百分点。下调后，首套房公积金贷款利率5年以下2.35%、5年以上2.85%，二套公积金利率5年以下2.775%、5年以上3.325%。
政策推出后，北上广深四个一线城市陆续宣布下调住房公积金贷款利率。其中对于存量公积金贷款，深圳更是自今年7月1日起开始执行调整后的公积金利率，而其余三个一线城市则从明年1月1日执行新利率。
商业贷款方面，一线城市银行则依然在静观其变，毕竟取消房贷利率下限的政策本质上需要银行让利。一位四大行的银行贷款经理表示，目前仍未收到通知，不确定实际执行的贷款利率日后是否会下调。
新浪财经了解到，以广州和深圳为例，各大银行实际执行利率依然为住宅首套3.85%（LPR-10bp），二套为4.25%（LPR+30bp），维持此前全国首套房贷利率下限为LPR减20个基点，二套房为LPR加20个基点的政策。
而在非一线城市，“517新政”后，武汉多家银行将首套房商贷利率由此前的3.55%降为3.25%，二套房商贷利率由4.15%降为3.35%，成为新政后第一个下调房贷利率下限的城市。
据央行披露的数据，截至3月末，全国343个城市（地级及以上）中，75个城市下调了首套房贷利率下限，64个城市取消了下限。3月，新发放个人住房贷款利率为3.69%，同比下降0.45个百分点。
在“517新政”前已经下调或者取消贷款利率下限的城市目前执行的房贷利率多在3.25%―3.45%，最低甚至达到3.1%。有房企人士预测，“517新政”全面落地后，大多数城市房贷利率可能还会下降30―40个基点。
一位佛山房企销售人士表示，两个月前佛山新房项目首套基本可以达到3.15%的房贷利率，估计这个利率水平在新政后还会持续一段时间。该人士还提到，银行之间的竞争很激烈，本地城商行等银行可能还会暗降利率。“之前开始宣传利率3.55%的时候，有银行偷偷降到3.35%，后来宣传3.35%的时候，银行又降到3.15%。”
整体来看，各地在落实“517新政”方面已经出现积极的信号和动作。而在市场最关注的一线及新一线城市，首付比例及房贷利率下限依然执行“517新政”之前的政策，而这些城市的政策落地情况将会深刻影响市场走势。
（责任编辑：张晓波 ）